El 8 de julio de 2025, Su Alteza el Jeque Mohammed bin Rashid Al Maktoum, en su calidad de Gobernante de Dubái, emitió la Ley N.º 7 de 2025 (“Law No. 7”). Esta normativa marca un antes y un después para el sector de la construcción en Dubái, ya que por primera vez se establece un marco legal específico para regular las actividades de los contratistas de bienes raíces en el emirato, incluyendo las zonas francas como el Dubai International Financial Centre (DIFC).
Aunque la ley ya fue publicada en la Gaceta Oficial del Gobierno de Dubái N.º 726/59, entrará en vigor seis meses después de su publicación, otorgando así un plazo de transición para que las empresas se adapten.
Este artículo explica las disposiciones principales de la nueva normativa, las implicaciones para contratistas y empleadores, y los posibles efectos en el mercado inmobiliario de Dubái.
Law No. 7 de 2025
Antecedentes: del marco municipal a una ley integral
Hasta ahora, las actividades de construcción y desarrollo inmobiliario en Dubái se regulaban principalmente a través de órdenes municipales, como la Domestic Order No. 3 de 1999. Estas normas eran más limitadas en su alcance y dejaban vacíos legales en un sector clave para la economía del emirato.
La nueva Ley N.º 7 responde a la necesidad de modernizar el marco jurídico y adaptarlo al crecimiento exponencial del sector inmobiliario. Dubái es uno de los mercados de construcción más dinámicos del mundo, con proyectos icónicos como el Burj Khalifa, The Palm Jumeirah o el Dubai Creek Harbour. La introducción de esta ley apunta a elevar los estándares de calidad, aumentar la transparencia y reforzar la confianza de inversores y desarrolladores internacionales.
Alcance y excepciones de la Ley N.º 7
La ley se aplica a todas las actividades de construcción en Dubái, incluidas las realizadas en zonas francas. No obstante, establece algunas excepciones importantes:
- Proyectos relacionados con aeropuertos y sus instalaciones.
- Proyectos que puedan ser excluidos por recomendación de un comité especializado encargado de supervisar la aplicación de la Ley.
Esto significa que la mayoría de los proyectos inmobiliarios, tanto residenciales como comerciales, deberán ajustarse a las nuevas disposiciones.
Registro de contratistas y categorías
Una de las novedades más relevantes de la Ley N.º 7 es la creación de un registro unificado de contratistas autorizados a operar en Dubái.
- Los contratistas estarán clasificados en categorías, según la naturaleza de sus actividades.
- Ningún contratista podrá realizar actividades de una categoría superior sin contar con una autorización especial de la Entidad Supervisora (que probablemente sea el Municipio de Dubái).
- Los técnicos y profesionales deberán contar con un certificado que acredite su capacitación. Contratar a personal no certificado queda prohibido.
- Los empleadores, tanto públicos como privados, no podrán contratar empresas que no estén debidamente registradas y autorizadas.
Este sistema busca mejorar la calidad del trabajo y evitar la participación de empresas sin experiencia suficiente en proyectos de gran envergadura.
Comité administrativo y Entidad Supervisora
La Ley N.º 7 prevé la creación de un comité administrativo que será responsable de supervisar su aplicación. Entre sus funciones:
- Nombrar la Entidad Supervisora, encargada de gestionar el registro de contratistas, emitir autorizaciones y vigilar el cumplimiento de la ley.
- Resolver solicitudes de registro y autorizar la participación de contratistas en proyectos específicos.
- Imponer sanciones en caso de incumplimientos.
- Decidir sobre reclamaciones y quejas contra contratistas.
La Entidad Supervisora, que podría ser el propio Municipio de Dubái, tendrá un rol central en garantizar que las obras cumplan los estándares técnicos y legales.
Reglas para contratistas: capacidades, documentación y subcontratación
La Ley introduce obligaciones claras para los contratistas:
1. Limitación por capacidad técnica y laboral
- Los contratistas no podrán asumir proyectos que superen su capacidad técnica o su fuerza laboral.
2. Notificación obligatoria
- Cualquier cambio en el alcance del proyecto debe notificarse de inmediato a la Entidad Supervisora.
3. Subcontratación bajo control
- Los contratistas principales podrán subcontratar trabajos, pero solo si el contrato o el empleador no exige que asuman la totalidad del proyecto.
- El contratista principal deberá supervisar directamente a los subcontratistas.
4. Conservación de documentos
- Los contratistas deberán conservar contratos, planos, registros y documentos relacionados durante al menos 10 años después de la finalización de la obra.
5. Separación de funciones
- Una misma empresa no podrá realizar simultáneamente funciones de construcción y de ingeniería, salvo en proyectos “llave en mano” (turnkey projects).
6. Consorcios permitidos
- Varias empresas podrán asociarse en un consorcio para ejecutar proyectos que requieran múltiples competencias, siempre que todas estén autorizadas bajo la Ley N.º 7.
Plazos de cumplimiento
- Los contratistas disponen de un año desde la entrada en vigor de la ley para ajustarse a sus disposiciones.
- Este plazo puede extenderse por un año adicional en casos justificados (Artículo 26).
De este modo, las empresas tienen un margen de adaptación, aunque el tiempo para realizar ajustes organizativos y legales sigue siendo limitado.
Sanciones por incumplimiento
La Ley establece sanciones severas para quienes incumplan sus disposiciones:
- Multas de hasta 200.000 dirhams (AED), dependiendo de la gravedad y reincidencia.
- Suspensión temporal de actividades.
- Descenso en la clasificación dentro del registro de contratistas.
- Eliminación del registro en casos graves.
- Revocación de la licencia comercial.
Estas medidas buscan asegurar el cumplimiento y dar un mensaje claro: solo podrán operar en Dubái empresas que respeten los estándares establecidos.
Implicaciones para el mercado inmobiliario
La Ley N.º 7 de 2025 representa un cambio profundo en el sector de la construcción en Dubái:
- Mayor calidad y segurida: al exigir certificaciones y limitar la actividad según la capacidad técnica, se reducirá el riesgo de fallos en las obras.
- Más transparencia: el registro público de contratistas permitirá a inversores y empleadores identificar empresas confiables.
- Atractivo para la inversión extranjera: al contar con un marco legal más sólido, se espera que aumente la confianza de los inversores internacionales en los proyectos inmobiliarios de Dubái.
- Presión sobre pequeñas empresas: las compañías de menor tamaño podrían enfrentar dificultades para cumplir con todos los requisitos, lo que podría generar consolidación en el sector.
La Ley N.º 7 de 2025 es la primera norma integral de Dubái enfocada en regular a los contratistas inmobiliarios. Su objetivo es elevar los estándares de calidad, aumentar la transparencia y consolidar a Dubái como uno de los destinos más confiables para el desarrollo inmobiliario mundial.
Si bien su aplicación supondrá un reto para muchas empresas, especialmente las más pequeñas, en el mediano plazo contribuirá a fortalecer la competitividad y la seguridad del sector. Los contratistas deben aprovechar el periodo de transición para revisar sus procesos, capacitar a su personal y garantizar el cumplimiento de los nuevos requisitos.
En definitiva, esta ley marca el inicio de una nueva etapa para el **mercado inmobiliario de Dubái**, donde la profesionalización y la regulación más estricta se convertirán en la base para el crecimiento futuro.
Preguntas frecuentes (FAQ)
1. ¿Cuándo entra en vigor la Ley N.º 7 de 2025?
Entrará en vigor seis meses después de su publicación en la Gaceta Oficial de Dubái.
2. ¿Qué proyectos están exentos de la ley?
Los proyectos relacionados con aeropuertos y aquellos que el comité supervisor decida excluir.
3. ¿Qué pasa si un contratista no cumple con la Ley?
Podría enfrentar multas, suspensiones, pérdida de registro e incluso la revocación de su licencia comercial.
4. ¿Qué implica el registro de contratistas?
Solo las empresas registradas y clasificadas podrán participar en proyectos de construcción en Dubái.
5. ¿Cómo afecta a los inversores extranjeros?
Aporta mayor transparencia y seguridad, lo que aumenta la confianza en el mercado inmobiliario del emirato.
